Becker und Partner - Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer Hamburg

Für diejenigen, welche vorab Informationen zu rezeptfreien Potenzmitteln einholen möchten, haben wir unsere "10 besten rezeptfreien Potenzmittel aus der Apotheke" herren apotheke überarbeitet und auf den aktuellen Stand gebracht.

Mietverhältnisse und ihre aktuellen Probleme

Viele Mieter von Wohnraum und zahlreiche Gewerbemieter werden in den nächsten Monaten Probleme haben, ihre Mieten zu zahlen. Zu den wirtschaftlichen Problemen kommen bei Wohnraummietern die Ängste um das Zuhause und bei Gewerbemietern um das Geschäft oder Büro hinzu.

 

Mieterschutz durch neues Gesetz

Mietverhältnisse und ihre aktuellen Probleme

 

Um in dieser Situation den Mietern zu helfen, hat die Bundesregierung schnell gehandelt: Ihr Gesetz wurde bereits am 27.03.2020 vom Bundesrat verabschiedet.

 

Und was regelt dieses Gesetz?

Ein Vermieter kann wegen rückständiger Mieten für die Monate März bis – erst einmal - Juni 2020 das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn der Mieter durch die Folgen des Coronavirus nicht zur Zahlung in der Lage gewesen ist. Anders als der ursprüngliche Gesetzentwurf enthält das verabschiedete und bereits in Kraft getretene Gesetz aber keine Vermutung, dass ein Zahlungsrückstand kausal auf das Coronavirus zurückzuführen ist. Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen dem Coronavirus und der Nichtzahlung also glaubhaft machen.

Das Gesetz regelt auch, dass der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt. Er hat sie zuzüglich gesetzlicher Verzugszinsen in Höhe von jährlich 5 % über dem Basiszinssatz bis spätestens zum 30. Juni 2022 nachzuzahlen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter – jedenfalls nach dem jetzigen Stand des Gesetzes – ab dem 01. Juli 2022 das Mietverhältnis kündigen, wenn die dann wieder uneingeschränkt geltenden Regelungen des Mietrechts und der herrschenden Rechtsprechung wieder greifen.

 

Kritik an dem Gesetz

So schnell das Gesetz verabschiedet worden ist, so schnell haben sich auch seine Nachteile, Zweifel an der Erreichung des eigentlichen Gesetzeszwecks und die Regelungslücken und Kritikpunkte gezeigt.

  • Schon am Tag der Verabschiedung haben große und wirtschaftlich erfolgreiche Unternehmen, die über große Rücklagen verfügen, angekündigt, für die von ihnen gemieteten Gewerbeobjekte keine Miete zu zahlen. Tatsächlich sollte das Gesetz in erster Linie Wohnraummieter vor dem Verlust ihrer Wohnung schützen!
  • Das Gesetz ist nach Auffassung verschiedener Experten unklar formuliert, wenn es um die Frage der Kündigungsmöglichkeiten nach dem 30.06.2022 geht.
  • Es ist zwar geregelt, dass die Mietrückstände zuzüglich Verzugszinsen bis zum 30.06.2022 nachgezahlt werden müssen. Die Modalitäten bleiben aber völlig offen: Also kann ein Mieter auch erst kurz unmittelbar vor Ende der Frist die Zahlung leisten – das kann für den Vermieter gerade einer fast vollständig finanzierten Immobilie zu einer Existenzgefährdung führen!
  • Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann sich der Mieter auf die Corona-Krise als Grund für seine Nichtzahlung dann nicht erfolgreich berufen, wenn der Vermieter durch den Mietausfall in eine existenzgefährdende Lage gerät. Dann wäre die Kündigung des Vermieters wirksam. Hier droht eine Flut unüberschaubarer Streitpunkte.
  • Mieter laufen Gefahr, die am 30.06.2022 ablaufende Zahlungsfrist aus den Augen zu verlieren und werden zu diesem Zeitpunkt unter Umständen nicht über ausreichende Liquidität verfügen, die Nachzahlung zu leisten. Als Folge droht dann die Kündigung des Mietverhältnisses.

 

Wie sollten sich Mietvertragsparteien jetzt verhalten?

Unabhängig von der neuen und erst einmal für einen kurzen Zeitraum bis Ende Juni 2020 geltenden Gesetzeslage bleibt es auch dabei, dass für beide Mietvertragsparteien ein fairer und die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners berücksichtigender Umgang immer noch der Garant für ein langes und störungsfreies Mietverhältnis ist.

Deshalb möchten wir Ihnen im Folgenden Tipps und Hinweise geben:

 

Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der Miete

Da der Mieter verpflichtet ist, die aus der Zeit von März bis Juni 2020 rückständigen Mieten bis zum 30.06.2022 zuzüglich Zinsen nachzuzahlen, sollten Vermieter und Mieter das Gespräch suchen. Viele Vermieter benötigen die Zahlungen aus existentiellen Gründen schön früher, viele Mieter werden vielleicht nicht in der Lage sein, den gesamten Betrag Ende Juni 2022 auf einmal zu zahlen. Es würde dann die Kündigung durch den Vermieter drohen.

Deshalb sollten Sie als Vermieter und auch Sie als Mieter das Gespräch mit dem Vertragspartner suchen: Gemeinsam könnten Sie eine Ratenzahlungsvereinbarung treffen. Wie diese genau aussieht, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Die Anzahl der ausstehenden Mieten, eventuell schon ältere Mietrückstände und vielleicht zwingende Investitionen bestimmen unter anderem, worauf sich die Mietvertragsparteien verständigen können.

Haben sich Vermieter und Mieter auf eine Ratenzahlung geeinigt, so sollte in jedem Fall eine schriftliche Vereinbarung geschlossen werden. Diese dient – allein schon wegen ihres Beweiswertes – der Vermeidung späterer Streitigkeiten.

Selbstverständlich unterstützen wir Sie bei der Abfassung einer entsprechenden Ratenzahlungsvereinbarung.

 

Kann der Vermieter einen Mietvertrag gar nicht mehr kündigen?

Das Recht des Vermieters, aus anderen Gründen den Mietvertrag zu kündigen, wird von dem neuen Gesetz nicht berührt. Denn dieses dient nur dem Schutz der Mieter vor Kündigungen wegen durch die Corona-Krise verursachter Zahlungsschwierigkeiten.

So kann ein Vermieter auch in den nächsten Monaten ein Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens, Lärmbelästigung, vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung oder des Gewerbeobjekts und aus anderen Gründen kündigen. Dabei sollten Sie als Vermieter die umfangreichen Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Wirksamkeit solcher Kündigungen stellt, unbedingt beachten. Denn nur eine wirksame Kündigung wird im Falle einer Räumungsklage zu einem Erfolg führen.

Ebenfalls unberührt bleiben die Möglichkeiten des Vermieters, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Das ist gerade in diesen auch schwierigen Zeiten für viele Vermieter von Bedeutung, wenn sie für sich oder nahe Angehörige eine Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem Zinshaus zur Selbstnutzung benötigen.

 

Und noch ein Hinweis an Gewerbemieter:

Das Gesetz zur Entlastung der Mieter im Hinblick auf die Corona-Krise schützt auch Sie. Ihnen kann wegen Zahlungsverzugs bis einschließlich 30.06.2020 nicht gekündigt werden. Ebenfalls steht Ihnen das Recht zu, die Mietrückstände zuzüglich der Zinsen erst zum 30.06.2022 nachzuzahlen.

Denken Sie aber daran, dass Ihnen ein Kündigungsschutz in dem Umfang des Wohnraummietrechts im Übrigen nicht zusteht. Von vertraglich vereinbarten Laufzeiten des Gewerbemietvertrags und der Möglichkeit zur Ausübung einer Option abgesehen, kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag in der Regel auch ohne einen Grund fristgemäß kündigen:

Ausreichend und gerichtlich nicht zu überprüfen sind die Beweggründe des Vermieters, eine Kündigung auszusprechen: Eine solche ist in Gewerbemietverhältnissen also auch möglich, wenn der Vermieter die Einstellung der Mietzahlung durch den Mieter als willkürlich und nicht als Folge der Corona-Krise einschätzt oder ihm die Nachzahlung der Mietrückstände zu lange dauert.

 

Liegt Ihnen als Vermieter bereits ein Räumungsurteil vor?

Die Zwangsvollstreckung von rechtskräftigen Urteilen auf Räumung oder Zahlung ist von den Gerichtsvollzieherin wegen der Corona-Pandemie gegenwärtig ausgesetzt. Dies ist sicher anders nicht möglich. Normalisiert sich die Lage aber, werden die Gerichtsvollzieher wieder tätig werden und die bereits gestellten Zwangsvollstreckungsaufträge abarbeiten.

Was aber ist, wenn Ihr ehemaliger Mieter bei Wiederaufnahme der Tätigkeit der Gerichtsvollzieher Vollstreckungsschutz beantragt?

Ob ein solcher Antrag Erfolg haben wird, hängt vom Einzelfall und dem Verhalten der jeweiligen Vertragspartei ab. Sowohl entsprechende Anträge des Mieters als auch die vom Vermieter begehrten Abweisungen müssen den Anforderungen der Rechtsprechung gemäß begründet werden. Einen im Zusammenhang mit der Corona-Krise gesetzlich geregelten Vollstreckungsschutz aus bereits rechtskräftigen Titeln gibt es für Mieter nicht.

 

Haben Sie als Vermieter oder Mieter aktuelle Fragen? Dann melden Sie sich bei uns – wir beraten Sie schnell und kompetent!

 

Arbeitsverhältnisse und ihre aktuellen Probleme 

Vorrübergehende Einstellung des Betriebs oder jedenfalls Kurzarbeit führen sowohl bei Arbeitgebern als auch bei Arbeitnehmern zu erheblichen Fragen und Problemen. Welche Möglichkeiten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung? Wir beraten Sie kurzfristig und kompetent. 

 

Welche Rechte haben Sie als Arbeitnehmer?

Bei einer Kurzarbeit, der Schließung des Betriebes oder auch betreffend eine Freistellung im Hinblick auf die Versorgung von Kindern während der Schulschließung stellen sich zahlreiche Fragen. Wie lange bekommen Sie Kurzarbeitsgeld? Dürfen Sie einen zusätzlichen Nebenverdienst haben?

Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen individuell gern kurzfristig. Melden Sie sich bei uns.

 

Welche Rechte haben Sie als Arbeitgeber?

Grundsätzlich kann bei der aktuellen Situation ein Antrag auf Kurzarbeit gestellt werden. Hier stellen sich Fragen zu den persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen. Muss beispielsweise der Arbeitgeber in Vorleistung treten und Sozialabgaben zahlen? Können Selbstständige Kurzarbeitsgeld beziehen?

Haben Sie Ideen, wie Sie Ihren Betrieb aus der Krise herausführen möchten? Und haben dazu Fragen rechtlicher Natur? Dann melden Sie sich bei uns für eine umfassende Beratung.