Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen und Kautionsabrechnung

Nach dem Gesetz obliegen die Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Diese Pflicht kann aber mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden. Dies geschieht meistens in Formularverträgen, teilweise abgeändert durch Zusatzvereinbarungen, oder in individuell ausgehandelten Mietverträgen, eher in Gewerbemietverträgen üblich. Streit mit der Renovierungspflicht entsteht meist erst bei Beendigung des Mietverhältnisses und der Kautionsabrechnung. Hier bietet Rechtsanwalt Bodo H. Meier seinen Mandanten eine qualifizierte Beratung.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Unter ihnen versteht man die Renovierungsarbeiten, die durch eine vertragsgemäße Nutzung und die mit ihr verbundenen Gebrauchsspuren notwendig werden:

Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
Streichen und Lackieren von Innentüren und Innenseiten von Fenstern und Außentüren
Lackieren von Heizkörpern
Pflege von Fußböden, ob Parkett, Laminat oder Teppichboden

Problematisch ist, ob diese Arbeiten im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen worden sind. Diese Frage spielt für die von den Schönheitsreparaturen abzugrenzenden Schäden keine Rolle. Hat der Mieter solche verursacht, so ist er in jedem Fall zu deren Beseitigung verpflichtet.

Renovierungsklauseln

Bei der Vielzahl der Mietverträge handelt es sich um sogenannte AGB-Verträge, die für eine Vielzahl von Mietverhältnissen entwickelt werden. Damit unterliegen die Renovierungsklauseln der gerichtlichen Überprüfung. Die sich daraus entwickelte Rechtsprechung ist sehr umfangreich und stellt teilweise nach vielen Jahren die Unwirksamkeit einzelner Klauseln fest. Für juristische Laien ist dieser Bereich fast unüberschaubar.

Bestehen dann Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, weil er die Wohnung ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen zurückgegeben hat, ist vor allem auf Folgendes zu achten:

Der Vermieter muss dem Mieter eine Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen geben und die Ersatzvornahme androhen.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, beispielsweise Malerarbeiten von einem Fachbetrieb ausführen zu lassen.
Aus Gründen der Beweissicherung sollten sowohl das Übergabeprotokoll als auch das Rückgabeprotokoll sorgfältig geführt werden.
Für die Kautionsabrechnung hat der Vermieter 3 – 6 Monate Zeit, selbst wenn es keine gravierenden Mängel gibt.

Zahlreiche rechtliche Einzelfragen

Die anwaltliche Tätigkeit ist im Bereich der Schönheitsreparaturen und der Kautionsabrechnung von einer Vielzahl von Einzelfragen bestimmt. Das betrifft sowohl die Formularklauseln als auch Individualvereinbarungen. Diese unterliegen ebenfalls einer gerichtlichen Überprüfung. Für die Erstellung eines individuellen Mietvertrags steht Rechtsanwalt Bodo H. Meier in seiner Rechtsanwaltskanzlei in der Hamburger Innenstadt seinen genauso zur Verfügung wie für die gerichtliche Vertretung bei Mietrechtsstreitigkeiten.

Grundsätzlich kann man feststellen, dass Regelungen immer dann wirksam sind, wenn sie nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Es geht nur um die Erhaltung des dekorativen Zustands der Mietsache, nicht um weitergehende Arbeiten. Sind Renovierungsklauseln unwirksam, so entfällt insgesamt die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Insoweit ist die rechtliche Prüfung in jedem Einzelfall – insbesondere bei individuell vorgenommenen Anpassungen – von großer Bedeutung.

Für alle Mietverhältnisse gilt:

Renovierungsklauseln mit starren Fristen sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Ob und in welchem Umfang Arbeiten erforderlich sind, muss den Grad der Abnutzung berücksichtigen.
Für die Geltendmachung von Ansprüchen des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gilt eine Verjährungsfrist von 6 Monaten – auf den Tag genau ab Rückgabe der Wohnung.
Für Schäden – also nicht die Abnutzung der Wohnung durch das übliche Wohnverhalten – bleibt es bei der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren.
Die in bar geleistete Kaution ist im Wohnraummietverhältnis zwingend zu verzinsen.

Neben den rechtlichen Problemen stellen sich häufig tatsächliche Fragen. Streitig wird oft, ob der Zustand einer Wohnung Renovierungsarbeiten erforderlich macht.

Im Hinblick auf die kurze Verjährungsfrist, bis zu deren Ablauf ein Vermieter seine Ansprühe aus Schönheitsreparaturen nur einklagen kann, ist schnelles Handeln erforderlich. Hat es bei einer Wohnungsrückgabe Probleme gegeben und besteht Unsicherheit, wozu der Mieter verpflichtet ist, empfiehlt sich eine zügige Klärung: Denn als Vermieter müssen Sie dem Mieter – außer in Fällen der ausdrücklichen Erfüllungsverweigerung – eine Nachfrist zur Durchführung der Arbeiten setzen. Bleibt diese erfolglos, ist eine Ersatzvornahme möglich. Die entstehenden Kosten können vom Mieter verlangt werden, gegebenenfalls im Wege der innerhalb von 6 Monaten einzureichenden Klage.

Tipps zu Schönheitsreparaturen

Viele der in diesem Zusammenhang nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Probleme kann man vermeiden, wenn man bereits bei Abschluss des Mietvertrags und bei Beginn des Mietverhältnisses einige Regeln beachtet.

Das gilt insbesondere dann, wenn man einen Formularvertrag durch individuelle Vereinbarungen anpassen will. Besonderes Gewicht ist auf die vertraglichen Vereinbarungen zu legen, wenn ein Vertrag – häufig im Gewerbemietrecht – vollständig als Individualvertrag abgefasst wird. Gleiches gilt, wenn ein Gewerbemietvertrag umfangreiche besondere Regelungen betreffend Einbauten und bauliche Veränderungen enthält.

Beweissicherung

Führen Sie die Übergabe und Rücknahme eines Mietobjekts möglichst mit einem Zeugen durch. Dieser kann den Zustand bestätigen, wenn das Protokoll nicht von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnet wird. Außerdem ist zu empfehlen, von Mängeln und Schäden Fotos zu machen.